Compliance Inmobiliario Chile: Obligaciones para el Sector

El sector inmobiliario es considerado de alto riesgo para lavado de activos a nivel mundial. En Chile, las inmobiliarias y corredores de propiedades son sujetos obligados ante la UAF.

¿Por qué el Sector Inmobiliario es de Alto Riesgo?

Factores de Riesgo

1. Montos elevados en transacciones
2. Posibilidad de usar efectivo
3. Sobrevaloración o subvaloración de propiedades
4. Uso de terceros para ocultar propietarios
5. Transacciones rápidas sin financiamiento

Sujetos Obligados en el Sector

Según la Ley 19.913, son sujetos obligados:

• Corredores de propiedades
• Empresas inmobiliarias
• Constructoras (en ciertos casos)
• Administradoras de arriendo
• Empresas de leasing inmobiliario

Obligaciones de Compliance

1. Debida Diligencia del Cliente

Para el Comprador

• Identificación completa
• Origen de los fondos
• Propósito de la compra
• Si es PEP: DDC reforzada

Para el Vendedor

• Identificación completa
• Titularidad del inmueble
• Si es persona jurídica: beneficiario final

2. Verificación del Origen de Fondos

En operaciones significativas debe verificar:

3. Reportes a la UAF

• ROS: Operaciones sospechosas
• ROE: Operaciones en efectivo > USD 10.000

4. Conservación de Registros

Mantener por 5 años:

• Contratos de compraventa
• Documentos de identificación
• Verificaciones de origen de fondos
• Correspondencia relevante

Señales de Alerta Inmobiliarias

En el Comprador

🚨 Alerta si:

• Paga todo en efectivo sin justificación
• Es PEP o familiar de PEP
• Usa terceros para la compra
• No conoce la propiedad (no la visita)
• Prisa injustificada por cerrar el trato
• Perfil económico no coincide con el precio

En la Operación

🚨 Alerta si:

• Precio muy diferente al de mercado
• Reventa rápida con ganancia significativa
• Múltiples transacciones en corto tiempo
• Cambios de titularidad frecuentes
• Estructuras complejas de propiedad

En el Financiamiento

🚨 Alerta si:

• Financiamiento de fuentes no claras
• Pagos desde cuentas de terceros
• Cancelación anticipada de hipoteca
• Múltiples préstamos privados

Proceso de Debida Diligencia Inmobiliaria

1. Identificación del Cliente
   ↓
2. Verificación de Documentos
   ↓
3. Consulta PEP y Sanciones
   ↓
4. Origen de Fondos (si aplica)
   ↓
5. Evaluación de Riesgo
   ↓
6. Decisión de Proceder
   ↓
7. Monitoreo de la Operación

Casos Especiales

Compras en Verde/Blanco

Pagos parciales durante la construcción:

• Verificar cada pago significativo
• Identificar fuente de cada cuota
• Mayor riesgo si todo en efectivo

Arriendos Comerciales

• Identificar al arrendatario real
• Verificar actividad del negocio
• Monitorear uso del inmueble

Operaciones con Extranjeros

• Verificación de identidad extranjera
• Origen de fondos desde exterior
• Posible PEP extranjero

Mejores Prácticas

Para Corredores

1. ✅ Implementar formulario KYC estandarizado
2. ✅ Consultar base de datos PEP antes de cerrar
3. ✅ Documentar origen de fondos siempre
4. ✅ Capacitar a todos los agentes
5. ✅ Reportar operaciones sospechosas

Para Inmobiliarias

1. ✅ Tener Oficial de Cumplimiento designado
2. ✅ Manual de prevención LA/FT
3. ✅ Proceso de debida diligencia documentado
4. ✅ Sistema de alertas y monitoreo
5. ✅ Auditoría periódica del programa

Sanciones por Incumplimiento

• Multas UAF de hasta UF 5.000
• Responsabilidad penal por complicidad
• Pérdida de credibilidad comercial
• Problemas con instituciones financieras

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